Louer : une avenue à explorer

Nul ne peut nier que la valeur élevée des terres agricoles représente un sérieux frein de développement pour les producteurs qui veulent prendre de l’expansion et pour ceux qui rêvent de s’établir en agriculture. Et si la location était l’avenue à explorer?

La location des terres, lorsqu’elle est bien encadrée, s’avère une option intéressante pour accéder à la culture sans se ruiner.  Il est cependant nécessaire de signer un bail avec le plus de détails possibles pour éviter des conflits de toute nature.

Le bail de location : on y met quoi?

D’abord, un bail de location d’une terre agricole, c’est quoi? C’est un contrat par lequel une personne, le locateur, détenant un droit de propriété d’une terre agricole permet à une autre personne, le locataire, de la cultiver pendant un certain temps en échange d’un loyer. 

Le bail doit contenir minimalement ces renseignements :

  • Le nom du ou des propriétaires (locateurs) inscrits sur le compte de taxes
  • Le nom du ou des locataires de l’entreprise agricole
  • Le numéro de matricule du compte de taxes
  • Le numéro du lot selon le cadastre du Québec
  • La date du début de la location
  • La date de fin de la location (inscription additionnelle du mot « renouvelable » si vous voulez que le bail se renouvelle automatiquement)
  • La superficie exacte qui est louée
  • Les bâtiments agricoles inclus dans la location

De plus, on peut ajouter un annexe au bail pour décrire le champ (l’état des fossés, le drainage, les tas de roches, etc.) ou pour y inclure un droit de passage.

Si vous louez une terre pour plusieurs années, vous pouvez également inclure au bail les clauses suivantes :

  • Les conditions de fertilisation
  • Les travaux à effectuer (labour, chaulage, nivellement, drainage, etc.)
  • « La garantie de bon usage », comme dans le cas de conditions spécifiques en agriculture biologique
  • La rotation des cultures (exemple : un an de soya en quatre ans de culture pour éviter les maladies)

Parlons « argent »!

Le prix de location doit être inscrit dans le bail et varie selon :

  • la convoitise du territoire
  • l’analyse de sol et le pH
  • le drainage
  • les contraintes de culture (tas de roches, ponceaux, chemin d’accès, etc.)
  • le potentiel de rendement

Vous pouvez aussi négocier le prix de location si vous vous engagez à faire des améliorations locatives qui seront durables dans le temps. Pensons au remplacement d’un ponceau, au chaulage, au drainage, au creusage d’un fossé, etc.  On peut même détailler les travaux à faire en choisissant un entrepreneur.  Des soumissions des travaux peuvent aussi faciliter la fixation du coût de location.  Dans ce cas, la durée de la location doit être de plus de cinq ans pour répartir le montant investi sur plusieurs années.  Ces améliorations sont avantageuses, tant pour le propriétaire que le locataire, car la terre augmentera en productivité et prendra de la valeur.

Dans le bail, vous devez retrouver :

  • le montant de location à l’hectare
  • la ou les dates de paiement
  • le montant total pour la durée de la location
  • toute augmentation annuelle
  • le remboursement des taxes par le ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation pour le locateur

Et le renouvellement?

Un bail peut être renouvelé une fois, et même une deuxième fois ou plus.  Toutefois, si le bail est d’une durée d’un an, le renouvellement aura la même durée.  Si le bail s’échelonne sur deux ans ou plus, il est renouvelé pour un an uniquement. À chaque fois, de nouvelles clauses peuvent s’ajouter au bail initial, en annexe.  Dans le cas où le bail n’est pas reconduit, le locateur doit transmettre, dix jours avant la date d’échéance, un avis de quitter les lieux. 

À vendre!

On peut aussi inclure au bail une clause de droit de premier refus en cas de vente de la terre.  Ce type de clause ne signifie pas que le locateur s’engage à vendre sa terre au locataire, mais plutôt qu’il l’avantagera par rapport aux autres acheteurs potentiels.   Avec cette clause, le locateur propriétaire qui veut vendre sa propriété doit présenter au locataire l’offre la plus avantageuse qu’il a reçue.  Si le locataire fait la même offre, c’est lui qui remporte la mise!

France Bélanger, agronome
Conseillère en développement régional

Août 2013

 
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Dernière mise à jour : 2021-12-10

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