Location de terres : gardez l'œil ouvert

La location de terres peut s’avérer une option intéressante, mais êtes-vous bien au fait de toutes les éventualités? Y êtes-vous préparé?

Peut-être cultivez-vous une terre agricole louée depuis longtemps à votre voisin. Et comme certaines cultures sont plus rentables que d’autres, vous envisagez d’améliorer le fond de terre par du chaulage et du drainage. Sur le plan légal, vous avez en votre possession un bail signé provenant du MAPAQ, avec une entente pour le remboursement des taxes. Ce bail est renouvelable automatiquement chaque année. Vous vous dites qu’un lien de confiance est établi depuis toujours et qu’investir sur cette terre chaque année est une bonne décision, surtout que le prix des grains augmente et que votre coût de location n’est pas si élevé. Et puis au fond, vous envisagez d’acheter cette terre, mais vous ne lui en avez jamais parlé.

Par contre, il faut admettre que la réalité peut rapidement devenir tout autre, surtout si vous ne voyez votre voisin que de temps à autre. Vous pourriez apprendre qu’il est malade et qu’il a cédé l’administration de ses biens à un tiers. Vous pourriez être informé qu’il a reçu une meilleure proposition pour la location ou une offre d’achat alléchante qu’il n’a pu refuser. Et si vous avez labouré, chaulé ou encore semé une nouvelle prairie, comment pouvez-vous être certain que ces travaux vous seront remboursés par le nouvel acquéreur et qu’une entente à l’amiable sera possible? Et tant qu’à imaginer des scénarios, est-ce possible que votre voisin veuille laisser sa terre à son fils et que ce dernier ne veuille plus vous la louer, même s’il habite en ville? Bref, ce ne sont pas les situations délicates qui manquent!

Le prix des terres cultivées du Québec continue de grimper alors que la valeur moyenne des transactions réalisées en 2015 était 10,1 % plus élevée que l'année précédente. Si les prix des terres augmentent, les coûts de location vont évidemment croître. Il faudrait donc s’assurer d’un retour sur l’investissement en améliorant la rentabilité du sol par une location à plus long terme.

Il est toujours temps de signer une entente de location à plus long terme, soit de 5 à 15 ans. Dans le cas d’une terre agricole louée où l’on veut appliquer de la chaux, il faudra calculer le temps de récupération du montant investi dans la chaux avec le prix et la durée de location. Dans le cas de l’aménagement d’une érablière, la location devrait couvrir le temps de remplacement prévu pour la tubulure.

Si le bail est d’une durée fixe non publié, il sera difficile de le résilier, mais il est toujours possible de le faire sous certaines conditions. Si la terre est vendue, le nouveau propriétaire doit respecter le bail en vigueur pour une période minimale de 12 mois à compter de la date d’achat. Un avis de résiliation devra cependant être donné avant l’expiration du sixième mois à compter de la date d’achat. Ce bail est donc pratique si la location couvre une période inférieure à deux ans.

Pour le bail à durée fixe publié, il est impossible de le résilier. Le Code civil prévoit une protection complète et totale pour le bail à durée fixe qui aura été publié au Bureau de la publicité des droits. Si la terre est vendue, le nouvel acquéreur doit respecter toutes les conditions qui y sont mentionnées. Il se peut que le nouvel acquéreur souhaite racheter votre bail. C’est à vous de décider si vous acceptez sa proposition.

France Bélanger, agronome
Conseillère en développement régional

Février 2014

 
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Dernière mise à jour : 2021-12-10

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